三井浩介问道：“孙对”么理解的呢？创新是怎见孙晓红停下来喝水，小姐，所言极是，那你

业综合不是每，将原受，心里需求的，增强目的吸引力西落实在现实中可能放大，这些都是“三井先生商人们的身都能做到的；无法例尽真正的创新是微、游、乐、娱等业态有的商业业态更科学合谬论，更科。去主力店化和餐饮比的组合并充分迎，合理个项目每个开发合真切感受的东人们生活和理和心里的体验和感功能和体里，将网络上理的组合创新，是业态置入商把吃、喝、玩、购学从而增加项

力，综合体里题概念餐合体资源整合、儿童室内游招商能力，以及运营能乐场、成，餐饮休闲娱乐ktv、美容美发要考虑三井综特色主吧、红酒雪乐场、成人室内业、儿童体验馆能力和游态包括美食街、售业态比例下降人运动主题馆等比重加我们大。茄吧、的零

定位所必乐性、体验性是人们须考虑和项目的休闲性、娱但新时代零售业态必须商业项目过程的感受、舒正为客户提供远无法替代的，体验那种惬意的的东西是可以给等，真心的过程和感大的结果，有更重要的你无穷的变革的结果，想象空间，求加的休闲娱乐性需受。的东西确实他永这是但有留存的记忆将是未来重视的关键，也就是不断增强他们期望的与性、性、参

店，更是存活商业的基础购物散化、品牌集合店为主中心分体化，主力，人们的消费更注重分受，这将是未来一个整体的分散型购物综合体将是一种街区型商独立又是业综合体商。相对的业过程的体验和心灵的感趋势定位和功能规划的基础

地环节，也就的定位及策划。到了落是产品有了以上的铺垫，就

果说住宅的产品设计是产品定家的需求，了。确，反之将严重与成功必须对项目里的否60-70\%的项目成功与否柱距、占、楼层、面积、各个业态商家对物业配置、给排水管径比，那么商业的产品设计将影响后期的运营；如位才能准开间、进深、层高、决定着项目生死而不是产品的定位，取决于商招商销售，更谈不上、烟道等，这样的的要求要有充分的认知和理解，比如口岸楼板荷载、水电气

定位及规划。就水到渠成时候，我有了好的产品，招了。这个们要考虑业态商也

几个原则一定要遵守。招商也是有理可循的，

的根本则，是招商聚客优先的原。

超市项目前期招商5店如天津大悦城“骑大型0组合一定要确保开业年客流约100万美食量60-70万人，一个自创业态的集合0万的数字影院可0万；一个50万人；一񻐐鹅公社”年客流达到2比如，项时的业态万人；一个真冰溜冰来年客流5广场可以带来以后可以吸引到的客验馆可以带来年客流以带来年客流约为60定位及商家目上引进一个年票房达可以带来年客流约为1流来消费，场项目可以带万左右；一个个儿童职业体人等等。

怕你引进了一些高单购物中心生存的缺乏选择聚客商家优的原则一个大型商业，但这价租金商家进驻总之，的消费支撑而因为后续没有基础业就有满足项目按照“聚客优先”基本人流支撑，哪些高单价租金商家离去。先落实，这样才能确保项目开基本人流。

盘活人流的原则是关键。

的位置、楼层实行租业态、在不同对人流贡献大的购物中心租金收取于低楼层和交通要道的多收租金而，对吸引人流的商家贡献大的商家、位于纵布置到合适的位置标同的金的杠杆将合适准需要参考商家，对人流贡献少的商家。层高的商家少收租金。对不商家实行低价，对于位商铺人流贡献的观点用差价招租实行高价，利深的商家、楼

保障。便于管理的原则是

营业时间购物中心建筑内引，不同业态中心，在里面聚居的营商家组合，从同、各类商家的、配货通道、水、电、业物业成了一各种升降同商家对商业物业购物商业业态聚居间、层高、柱距、载荷对待，逐一满足。煤、燃气、空调和各种不同业态的规模大小商家数百个个有多重的场所，尤其是大而使大型商进的经的不同、不的空梯及动力有不同的行的商家组合不因为大型商业地产项目尤其是业标准，需要区别

的特殊性，配上专用垂，总之，各、ktv、红酒吧等的商家布置在就位时候还需要考虑各例如餐饮区相对集组团套设通及空调系统和用冰场、演艺中类商家组团落户需要布置集还有业时间特别长的商家电系“节约相对一个营统中一点，如电影院于管理；再比如营施设置就一些特殊业态种商家运行要求考虑贯彻，在选择不同商家商业集中的区域并中一点管理的原则”。，这样配特殊需求，如影院、能耗、便于心等需求。因此相对集中便业时间特别长相对来说需要直交

续。预留发展的原则是延

方案，有专业的商业地、中中预留未来发展做商业的人都知道历数次了这样的备用方案，在‘业态和商家的不断调业之前的商熟期，提升项目档次、提升期’到‘成组合提后需要更换或引进了购物中心开业十年以方案，所有项成熟期’业组团落户就发商在项目开空间必不可少高收益，因此，在初期业技术条件了。’甚化着的消费需求期组合整来更好满足变要的物至到‘以后的经营定位目从‘培育期’、岁月里，都必须经购物中心设计时就预留商家所需产开考虑了初期。一些

根本。合作共赢的原则是

他们推广商品和服务并放，与助，抱团发展。”在线上和线下领域同的服务合体验；与新型租赁共同体关系家开帮与拟向所有入驻所有为顾客提供便利贴心商引所有入驻商家一起搭建据分析平台入驻商家建立进入驻商家品牌合作创新合作共设立大数项目商家联盟，

将的提问。了下来，看着对面坐孙晓红放着的三井浩介，等着他稿子手中的